El impacto del Coronavirus en los contratos de arrendamiento de local de negocio

La imposibilidad del cumplimiento del contrato como consecuencia del estado de alarma decretado por el COVID-19, puede considerarse una situación extraordinaria de fuerza mayor, puesto que los efectos jurídicos perjudiciales para los derechos y obligaciones establecidos para las partes eran imprevisibles en el momento en que se celebró el contrato.

Respecto a los contratos de alquiler de local de negocio el impacto se materializa en la imposibilidad del inquilino de hacer frente al pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia del desplome en la facturación del negocio como consecuencia directa de las medidas adoptadas en relación al Coronavirus.

El incumplimiento del contrato, en estos casos, al amparo de lo previsto en el art. 1.105 del Código Civil, implica que el arrendatario no deberá responder de los daños y perjuicios que pueda generar esa circunstancia, y que el arrendador no puede instar la acción de desahucio. Una vez se ponga fin a la causa de fuerza mayor, el arrendatario deberá cumplir de nuevo con el contrato.

Ante esta situación, ¿puede el arrendatario exigir una modificación del contrato y ajustar de forma temporal la renta pactada? ¿podría plantearse la suspensión del contrato o su resolución?

La doctrina “rebus sic stantibus”, como cláusula implícita en la contratación, tiene por finalidad restablecer el equilibrio de las prestaciones en el momento de la perfección del contrato alteradas por acontecimientos extraordinarios e imprevisibles acaecidos con posterioridad. Esta doctrina tiene su origen en el principio de buena fe que debe garantizarse en las